发布时间：2025-06-14 09:30:46 人气：37次
案涉《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。某银行已按约发放贷款，翟某某未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，对某银行要求翟某某偿还借款本息的诉讼请求，依法应予支持。案涉房屋虽已办理预告抵押登记，但某银行在庭审中明确认可尚未办理建筑物所有权首次登记，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，对某银行要求就案涉房屋享有优先受偿权的诉求，依法不予支持。案件宣判后，原被告均未提出上诉，案件已发生法律效力。
预告登记制度主要用于房屋预售买卖合同中。购房人购买预售的房屋，涉及公民的基本生存权利，但因为购房人在与房地产开发企业订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，购房人无法防止房地产开发企业将房屋以更高的价格出卖给他人即“一房二卖”，只能主张房地产开发企业违约要求损害赔偿，无法获得指定的房屋。而预告登记具有物权的排他效力，购房人如将这一请求权进行了预告登记，房地产开发企业违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力，即《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定的“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因此，预告登记制度具有广泛保障债权实现的意义。
在房屋预售买卖合同中，因预售房屋尚未取得所有权的本登记，无法办理抵押登记，金融机构作为债权人通过嵌入抵押条款与抵押人约定先办理抵押预告登记，待具备办理抵押登记条件后再办理抵押登记，以保障金融机构将来实现抵押权。但抵押预告登记不能直接产生抵押权，金融机构不能据此请求行使抵押权，而只能等办理完抵押登记，才能行使抵押权。但在实践中，有的金融机构在仅办理抵押预告登记、未办理抵押登记的情形下，即以购房借款人违约为由直接对抵押人提起诉讼请求行使抵押权，在此情形下，人民法院应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定审查当事人是否具备办理抵押登记的条件，即应审查是否已经办理建筑物首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产是否一致、抵押预告登记是否已经失效等。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第一款规定，不动产首次登记是指不动产权利第一次登记。所谓建筑物所有权首次登记，一般是指房地产开发企业在建筑物竣工验收后就建筑物所有权办理的首次登记，也就是人们日常所说的办理大产证，该证是由房地产开发企业开发的某一幢楼房或某几幢楼房构成的，而非指抵押人自房地产开发企业处取得建筑物所有权而办理的首次登记（即俗称的“小产证”）。关于尚未办理建筑物所有权首次登记致使预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿无法得到支持的原因，是由于当事人办理预告登记时，用于抵押的建筑物可能尚未建成，登记机构只能根据规划审批文件确定的编号办理抵押预告登记，如果该编号对应的标的物与办理建筑物所有权首次登记时该编号对应的标的物不一致，在赋予抵押预告登记强律效力的背景下，就可能给第三人的交易安全造成隐患。因此，人民法院在审查预告登记权利人是否具备办理抵押登记的条件时，还要对预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记的财产是否一致进行审查。
第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。返回搜狐，查看更多
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